Tőkés kérdések
Hogy érdemes-e belevágni a hitelkiváltásba, alapvetően az határozza meg, hogy mekkora a tőketartozás. A hitelt kiváltó bank felkutatása előtt éppen ezért meg kell tudnunk, mekkora az aktuális tőketartozásunk. Könnyen meglehet ugyanis, hogy a néhány évvel ezelőtt felvett 8 millió forintos deviza lakáshitel tőketartozás a jelenlegi árfolyam mellett 10-11 millió forintra rúg.
Ha tehát azt látjuk, hogy az árfolyamváltozás miatt az aktuális tőketartozás meghaladja vagy megközelíti a felvételkorit, és már akkor is a lehető legnagyobb arányban volt beterhelve az ingatlan, könnyen elbukhatjuk az értékbecslés 30 ezer forint körüli díját is. Mivel ez az eset manapság nem ritka, érdemes a hitelkérelmi nyomtatvány benyújtása előtt legalább egy ingatlanossal megsaccoltatni a lakás értékét.
Nem feltétlenül kizáró ok persze az sem, ha a tőketartozás meghaladja az ingatlanra felvehető maximális kölcsön értékét: jó adós esetén a bank ez esetben is belemehet a hitelkiváltásba, de csak úgy, hogy az ügyfél befizeti a különbözetet. Ezzel hidalható csak át az a probléma, hogy a maximálisan folyósítható hitelösszeg nem elegendő az aktuális tartozás rendezésére.
Árfolyamos játék
A fentiek miatt mindenképpen mérlegelni kell, mekkora a hitelkiváltás árfolyam vesztesége, azaz megéri-e a több százezer, vagy akár több millió forintos bukta egy kedvezőbb hitelkonstrukció miatt. "A hitelt alapesetben csak akkor érdemes kiváltani, ha az aktuális kamat kedvezőbb, mint a régi. Olyan minőségi ügyfeleknél például, akik jó fizetési morállal rendelkeznek, és az ingatlanuk nincs a piaci érték 50 százalékánál jobban leterhelve, most is van 5 százalék körüli kamat, ami miatt már érdemes elgondolkodni a hitelcserén. Félszázalékos kamatkülönbség mellett persze még nem érdemes a hitelekkel variálni, lépni csak akkor célszerű, ha a kamatkülönbség legalább 1-2 százalékos".
Ennél kisebb különbségért egyéb ok nélkül nem érdemes bevállalni az árfolyam veszteséget, kivétel persze, ha az ügyfélnek nincs más választása, mert mindenképpen pluszpénzhez kell jutnia, hogy abból fizethesse a hitelét. Ilyenkor az adós nagy valószínűséggel bekerül egy hitelspirálba, amelyből vagy ki tud kecmeregni, vagy nem. Ilyen esetben érdemes kisebb ingatanra cserélni a meglévőt, hogy csökkenjen a törlesztőrészlet.
Csökkentett érték
Tisztában kell lenni azzal is, hogy az ingatlan piaci értéke az elmúlt néhány évhez képest valószínűleg nem emelkedett, hanem inkább csökkent: az értékbecslő által megállapított piaci érték jelenleg 10-30 százalékkal is alacsonyabb lehet, mint pár évvel ezelőtt. Ez egyben azt is jelenti, hogy a kiváltásnál nem lehet támpontul használni a korábbi hitelhez készült értékbecslést, és azt sem, hogy a bank anno hány százalékig volt hajlandó beterhelni az ingatlant. A fölöslegesen kifizetett értékbecslés előtt ezért érdemes megkérdezni a bankot, hogy jelenleg a forgalmi/menekülési érték hány százalékig engedi megterhelni az ingatlant.
Nincsenek megjegyzések:
Megjegyzés küldése