Forrásszerzési alternatívák

Ma nagyon kevés vállalkozást tartanak hitelképesnek a bankok, és még a jó feltételekkel rendelkezőnek is magas díjat kell fizetniük a finanszírozásért. Pedig koránt sem elképzelhetetlen, hogy jól működő vállalkozásoknak most van szüksége tőkére. A banki forrásoknak azonban van alternatívája; vállalkozások tőkéhez juthatnak, ha eladják, majd visszabérlik a saját tulajdonú ingatlanjukat.
A vállalkozások vagyonában jelentős tételt képviselnek a saját tulajdonban lévő ingatlanok. Az ebben lekötött tőkét a válság előtti időszakig bankok segítségével jelzálog alapú konstrukciókban viszonylag könnyen és olcsón tudták felhasználni. Ezt az ingatlanban megtestesülő tőkét a pénzügyi világban kialakult bizalmi válság miatt jelenleg nagyon nehezen és drágán lehet hasznosítani banki hitel igénybevételével. Az alternatívát az ingatlan értékesítése és visszabérlése jelentheti. Ezzel a megoldással a vállalat tőkét vonhat be a forráshiányos piacon. Az ingatlan tulajdonjoga ugyan az ingatlant megvásároló befektetőre száll, azonban ez a konstrukció olyan cégek számára is elérhető lehet, akik egyáltalán nem kapnak banki finanszírozást.
Az eladás és visszabérlés konstrukció az eladói oldalon lévő cégektől egy megváltozott szemléletmódot követel meg, hiszen tulajdonosból bérlők lesznek. A tőkebevonási lehetőség, azonban ellensúlyozhatja a tulajdonjogról való lemondást. A tulajdonból bérleményre váltás adózás tekintetében is előnyös lehet, hiszen tulajdonosként az ingatlant csak 50 év alatt amortizálhatja könyveiben a vállalat, míg a bérleti díjból visszaigényelheti az áfát és a nettó összeget költségnek elszámolhatja. Abban az esetben, ha az ingatlant a közeljövőben úgy is értékesítette volna a cég, akkor ez csak egy előrehozott döntés, ami a szűkös pénzügyi források szempontjából kifizetődő lehet.
A tőkét bevonni kényszerülő cégnek egy olyan befektetőt kell találnia, aki hajlandó megvásárolni az ingatlant, majd bérbe adni azt a cégnek. A befektető számára a legfőbb kockázatot az jelenti, ha a bérleti szerződés a megtérülési idő előtt szűnik meg. Jelentősen csökkentheti azonban ennek kockázatát, ha alaposan felméri az ingatlan értékét és jövőbeli hasznosítási lehetőségeit. Egy jól hasznosítható ingatlant ugyanis gyorsabban és könnyebben tud értékesíteni, vagy ismét bérbe adni, ha az eredeti eladó nem tudja fizetni a bérleti díjat. Az ingatlant visszabérlő vállalat számára pedig a jelenlegi, viszonylag alacsony bérleti díjak biztosítanak kedvezőbb forrásköltséget a banki finanszírozáshoz viszonyítva.
Ez a kitétel meghatározza azon ingatlanok és egyben vállalatok körét is, akik ebben a konstrukcióban a visszabérlő szerepben megjelenhetnek. Jellemzően a kereskedő vagy szolgáltató profillal rendelkező cégek ingatlanjai előnyösebb helyzetben vannak hasznosítási szempontból, mivel jobb forgalomképességük és könnyebb kiadhatóságuk miatt nagyobb biztonságot nyújthatnak a befektető számára.
A termelő vállalatok ezzel szemben, általában olyan speciális, a saját tevékenységükre szabott épületben működnek, melyek eredeti funkciótól eltérő hasznosítása nehéz, vagy nagyon költséges. A vállalat messze nem jutna akkora tőkéhez az eladás és visszabérlés során, mint amennyit az ingatlan felépítésére áldozott.
Az ingatlan forgalomképessége nem az egyetlen biztosíték, ami a konstrukcióban szerepelhet. A visszabérlő cég garanciákat is kínálhat a bérleti szerződés biztosításához. Multinacionális vállalatok esetében az anyavállalat garanciája, esetleg bankgarancia szavatolhatja a bérleti szerződést, illetve a bérleti díj megfizetését. A befektető számára ez jelentősen csökkenti a befektetés kockázatát, ezért így akár több tőkéhez is juthat a visszabérlő.