Ingatlan-bérbeadás...

[Tájékoztató a személyi jövedelemadó törvény hatálya alá tartózó egyéni vállalkozó ingatlan-bérbeadásból, ]

egyéb szálláshely szolgáltató tevékenységéből származó jövedelmének megállapításával kapcsolatos új szabályokrólAz egyes gazdasági és pénzügyi tárgyú törvények megalkotásáról, illetve módosításáról szóló 2010. évi XC. törvény (továbbiakban: Mód.tv.) 15. §-a módosította a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: szja-törvény) 3. § 17. pontját, mely szerint a jövedelemszámítás szempontjából nem minősül egyéni vállalkozónak az a magánszemély, aki az ingatlan-bérbeadási tevékenységéből származó bevételére, a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló 239/2009 (X.20) Korm. rendelet szerinti egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységéből származó bevételére az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelemre, vagy az önálló tevékenységből származó jövedelemre, vagy egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység esetén a tételes átalányadózásra vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja. E választási jogával a magánszemély – a törvény hatályba lépésétől – 2010. augusztus 16-át követően megszerzett bérleti, szálláshely-szolgáltatási díjak tekintetében élhet. (Itt kell megjegyezni, hogy nem élhet választási jogával az az egyéni vállalkozó, aki az egyszerűsített vállalkozói adó hatálya alá tartozik. Esetében a bérleti díj továbbra is evás bevételnek bizonyul.) Egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységnek minősül a nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás rendeltetéssel létesített önálló épületben, vagy annak lehatárolt részében üzletszerű gazdasági tevékenység keretében rendszerint nem huzamos jellegű, éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magában foglaló tartózkodás céljára szálláshely – feltéve, hogy az e célra hasznosított szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat – és az ezzel közvetlenül összefüggő szolgáltatások nyújtása. Amennyiben az egyéni vállalkozó az ingatlan-bérbeadásból, illetve egyéb szálláshely-szolgáltatásból származó bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja és a jövedelmét tételes költségelszámolással állapítja meg, akkor a jövedelemszámításkor a Mód. tv. 17. §-a által az szja-törvénybe iktatott új rendelkezés szerint járhat el. Az szja-törvény 18.§ (1) bekezdésének új c) pontja szerint az ingatlant nem egyéni vállalkozóként bérbeadó magánszemély (ideértve az egyéb szálláshely-szolgáltatót is) tételes költségelszámolás esetén – az szja-törvény 3. számú mellékleténekrendelkezéseitől eltérően – értékcsökkenési leírást az szja-törvény 11. számú mellékleténekrendelkezései szerint számolhat el. A gyakorlatban ez a következőket jelenti: Az értékcsökkenési leírás összegének megállapításához az szja-törvény 5. számú mellékletében foglaltak szerint tárgyi eszköz-nyilvántartást kell vezetni. Nem számolható el értékcsökkenési leírás – a bányaművelésre, a hulladéktárolásra igénybe vett földterület, telek és a melioráció kivételével – a földterület, a telek, a telkesítés, az erdő után. Amennyiben a bérbe adott ingatlanhoz telek is tartozik, a telek értékét el kell különíteni. Az épület, építmény leírási alapját az szja-törvénynek az ingatlanszerzésre fordított összegre vonatkozó rendelkezései szerint kell figyelembe venni. Ezt az összeget növelni kell az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadással, feltéve, hogy azt az adózó korábban költségként nem számolta el. Értékcsökkenési leírást a tevékenység megkezdése előtt legfeljebb három évvel korábban megszerzett (létesült) ingatlan, egyéb szálláshely értéke után lehet elszámolni. A leírási kulcsot az ingatlan jellegétől függően az szja-törvény 11. számú mellékletében megadott besorolás szerint kell figyelembe venni. Építmény, épület bérbeadása, illetve egyéb szálláshely-szolgáltatás esetén, ha az nem egész évre vonatkozik és/vagy csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg (például, ha a szállás célú hasznosítás esetenként egy-egy szobára, épületrészre vonatkozik) a leírási kulccsal meghatározott összegből a bérbeadás, illetve az egyéb szálláshely-szolgáltatás időszakára eső időarányos részt (naponta 365-öd részt), a bérbe adott (hasznosított) alapterület négyzetméterrel arányos részét, ha az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe véve kiszámított részt lehet érvényesíteni. A bérbeadás, illetve az egyéb szálláshely-szolgáltatás időtartamát a tárgyi eszköz-nyilvántartásban fel kell tüntetni. Elszámoltnak kell tekinteni az értékcsökkenési leírást azokra a naptári évekre, amelyekben a magánszemély az ingatlant jövedelemszerző tevékenységéhez használta és személyi jövedelemadó-kötelezettségének jogszabályban vélelmezett jövedelemhányad (például egyéni vállalkozóként átalányban megállapított jövedelem) szerint, vagy a 10 százalék költséghányad alkalmazásával tett eleget, vagy értékcsökkenés ellentételezése címén bevételt (pl. támogatást) kapott (szja-törvény 11. számú melléklet II.6 pont). Az egyéni vállalkozás keretében megkezdett értékcsökkenési leírás folytatható akkor is, ha a magánszemély – választása alapján – a bérbeadásból származó bevétele után az önálló tevékenységet folytatókra vonatkozó szabályok szerint adózik. A 2010. harmadik negyedévi adóelőleg-fizetési kötelezettség megállapításakor a magánszemélynek a választott adózási módtól függően kell adóelőleg fizetési kötelezettségének eleget tennie (lásd: www.apeh.hu; Adózási információk; Személyi jövedelemadó; Tájékoztató http://hirlevel.apeh.hu/adoinfo/szja/berbeadas_ado_eho.html Tájékoztató a magánszemély termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából származó jövedelmének adó- és eho-kötelezettségéről; 2010. május 12.). Amennyiben az egyéni vállalkozó élt választási jogával, vagyis azzal, hogy az ingatlan-bérbeadásból, egyéb szálláshely-szolgáltatásból származó bevétele után a magánszemélyekre vonatkozó szabályok szerint adózik, akkor az egyéni vállalkozókra vonatkozó szabályok szerint a vállalkozói személyi jövedelemadó előleg-alapjául szolgáló halmozott vállalkozói adóalapot 2010. augusztus 15-éig tartó időszakra kell megállapítania. Abban az esetben, ha a magánszemély az egyéni vállalkozása keretében kizárólag ingatlan bérbeadással foglalkozott, de élt választási jogával, vagyis azzal, hogy az ingatlan bérbeadásból, egyéb szálláshely-szolgáltatásból származó bevétele után a magánszemélyekre vonatkozó szabályok adózik, akkor ettől függetlenül a járulékfizetési kötelezettségének továbbra is az egyéni vállalkozókra vonatkozó szabályok szerint kell eleget tennie.